Esquisse architecturale du projet de développement 60 Guest Street sur le campus de Boston Landing
Au cours des dernières années, Ivanhoé Cambridge a ajouté une nouvelle corde à son arc en investissant davantage dans l’immobilier axé sur les sciences de la vie. Ce secteur connaît actuellement une croissance importante, compte tenu de l’application de nouvelles technologies et d’innovations constantes ainsi que de l’évolution des besoins en santé qu’entraînent les changements démographiques à l’échelle mondiale.
Depuis le début de la pandémie mondiale de la COVID-19, la visibilité et l’importance de ce secteur se sont accrues. Plus particulièrement, plusieurs pays ont exprimé le désir de devenir autosuffisant pour ne pas dépendre exclusivement des chaînes d’approvisionnement étrangères pour plusieurs questions liées aux sciences de la vie. À l’avenir, le marché est positionné pour prospérer à l’échelle mondiale alors que les gouvernements, les entrepreneurs et le secteur privé cherchent à renforcer la recherche et le développement et à élargir l’infrastructure de laboratoires pour faciliter les découvertes en sciences et en santé, que ce soient des vaccins, des médicaments permettant une médecine personnalisée, ou encore des thérapies génétiques et cellulaires.
En Amérique du Nord : marché stimulé par la courbe démographique
Le marché des sciences de la vie nord-américain existe depuis des décennies, le financement provenant largement des gouvernements. À eux seuls, les États-Unis dépensent environ 17 % de son PIB (produit intérieur brut) sur la santé, le secteur privé injectant une grande partie du financement. Les trois « grappes » ou pôles de sciences de la santé les plus matures sont situés à Boston/Cambridge, San Francisco et San Diego, alors que Seattle, Philadelphie, New York/New Jersey et Chicago, entre autres, sont les sièges de pôles émergents.
En Amérique du Nord, la population vieillissante est un puissant déclencheur d’investissements accrus en sciences de la vie. Dans les pôles les plus importants, le nombre croissant d’approbations de la FDA (Administration américaine des médicaments) pour le pipeline médical alimente le financement public dans ce secteur. Toutefois, l’intérêt accru des sociétés de capital-risque, principalement au niveau des pôles de Boston et de San Diego, constitue une force motrice supplémentaire. Selon les estimations de CBRE, le financement en capital-risque américain dans le secteur a atteint un record trimestriel d’environ 10 milliards de dollars au premier trimestre 2021, soit plus du double du montant du premier trimestre 2020.
Le paysage en Asie-Pacifique : puiser dans les talents
Les investissements dans les pôles de sciences de la vie de la région Asie-Pacifique, en Corée du Sud, au Japon, en Australie et en Chine proviennent surtout des États-Unis. À l’inverse, l’Inde se distingue par un modèle hybride, d’importants investissements privés s’ajoutant au financement public. Des facteurs démographiques sont également en jeu dans cette région. On estime que 60 % de la population mondiale vit dans la région Asie-Pacifique et une grande partie de cette population est vieillissante.
Dans cette région, l’Inde représente une option d’investissement très attrayante pour plusieurs sociétés pharmaceutiques importantes, le pays produisant près de la moitié de tous les vaccins à l’échelle mondiale. Il y existe aussi une forte volonté politique en faveur du développement de médicaments locaux pour protéger les citoyens et citoyennes en luttant contre des maladies comme la tuberculose qui, en Inde, continue d’entraîner environ 250 000 décès par année. Ces facteurs, combinés à la présence de talents scientifiques de pointe hautement qualifiés, mais moins coûteux, font de l’Inde un pays où la stratégie diversifiée et robuste d’Ivanhoé Cambridge peut avoir un impact.
Expertise immobilière en tant qu’investissement à valeur ajoutée
Les projets immobiliers en sciences de la vie peuvent généralement être classés dans trois catégories : nouveaux projets, actifs existants stabilisés ou redéveloppements/conversions. Dans le contexte actuel, plusieurs groupes sautent dans le train des sciences de la vie. Or, peu d’acteurs ont les antécédents nécessaires pour réaliser adéquatement ces projets qui requièrent une infrastructure et des technologies hautement pointues. Parmi les principaux acteurs, Lendlease est un partenaire particulièrement apprécié et de confiance pour Ivanhoé Cambridge. Avec ce partenaire, la stratégie d’Ivanhoé Cambridge mise principalement sur de nouveaux projets immobiliers et sur certains redéveloppements//conversions.
Un avantage important de cette catégorie d’actifs est sa base de locataires fidèles. Une fois l’infrastructure d’une installation en place, les entreprises déménagent souvent dans les locaux dès que le locataire précédent les quitte. Compte tenu du degré élevé de réutilisation au sein du secteur des sciences de la vie, généralement peu de modifications aux installations sont nécessaires. Cela se traduit par des dépenses d’investissement permanentes très faibles pour les investisseurs. Le secteur requiert aussi un degré de spécialisation élevé compte tenu des caractéristiques distinctes de l’infrastructure, notamment des plafonds plus hauts, des zones de livraison réservées, de puissants systèmes CVC, etc.
En Inde, la stratégie d’investissement se concentre davantage sur des actifs stabilisés, dont l’élan provient principalement de la présence de talents de pointe possédant des compétences de classe mondiale travaillant dans un marché en développement. Dans cet environnement, les coûts liés à la réalisation de recherches utilisant des technologies provenant d’Amérique du Nord et d’Europe occidentale et à leur diffusion à l’échelle mondiale sont très attrayants pour les investisseurs.
S’associer pour réaliser une stratégie d’investissement mondiale
Ivanhoé Cambridge investit actuellement dans le plus important pôle d’innovation en sciences de la vie en Inde, la Genome Valley à Hyderabad. Ce pôle abrite 20 000 entreprises comptant 200 000 employés, la majorité des scientifiques qualifiés travaillant sur des technologies de pointe allant de la découverte de médicaments aux dépôts de demandes de brevets. Ces chercheurs travaillaient activement sur la découverte de vaccins même avant le début de la pandémie de COVID-19. Environ deux décennies ont été nécessaires pour que ce pôle arrive à maturité, ouvrant ainsi la voie à des investisseurs institutionnels comme Ivanhoé Cambridge.
Dans le même ordre d’idée, Ivanhoé Cambridge a récemment conclu une entente avec Stockland pour une participation dans M Park Stage One, un campus consacré aux sciences de la vie et aux technologies de 2 milliards de dollars à Macquarie Park, à Sydney, en Australie. Le projet immobilier, qui comprend trois immeubles commerciaux ainsi qu’un centre de données, doit être achevé en 2024.
En Amérique du Nord, Ivanhoé Cambridge adopte une stratégie à deux volets misant sur des investissements directs et des investissements dans des fonds. Investir dans des fonds immobiliers en sciences de la vie, comme BioMed, permet de disposer d’un portefeuille d’actifs plus diversifié et d’accéder à une certaine échelle. Il s’agit d’avantages particulièrement intéressants, puisque, dans ce secteur, un portefeuille ne se bâtit pas du jour au lendemain.
La stratégie d’investissements directs d’Ivanhoé Cambridge comprend de tirer parti de l’expertise et des réseaux de joueurs importants dans ce secteur. C’est pourquoi la société s’est associée avec Lendlease pour annoncer la construction d’un immeuble de sciences de la vie de pointe de 1,15 acre disposant de commodités ultramodernes au 60 Guest Street, sur le campus Boston Landing à Allston/Brighton, au Massachusetts. La première pelletée de terre pour ce projet, qui vise à satisfaire la vigoureuse demande pour des installations spécialisées axées sur la recherche et les sciences de la vie dans la région du Grand Boston, est attendue ce printemps.
S’appuyant sur ce premier partenariat, un deuxième partenariat avec Lendlease a récemment été annoncé pour lancer une nouvelle coentreprise axée sur les sciences de la vie qui offrira des laboratoires, des bureaux et des espaces de fabrication de pointe dans des pôles de sciences de la vie en forte croissance aux États-Unis. Ivanhoé Cambridge sera le partenaire principal dans la coentreprise alors que Lendlease dirigera le développement et supervisera la construction de tous les projets. Dans ce projet, les deux sociétés intégreront également leurs objectifs ambitieux en matière de développement durable.
En raison de la hausse de la demande, des faibles taux d’inoccupation et des perturbations moins importantes comparativement à des catégories plus courantes d’actifs, le secteur des sciences de la vie représente une occasion d’investissement attrayante ayant le potentiel de générer de solides rendements à long terme. Ces investissements renforcent aussi les engagements de la société visant à améliorer le bien-être des communautés qu’elle sert et à contribuer à la construction d’un avenir plus sain et plus durable.