Au cours des dernières années, Ivanhoé Cambridge a entrepris un tournant important vers le secteur logistique, qui représente l’infrastructure immobilière soutenant les chaînes d’approvisionnement mondiales.
L’attrait pour le secteur logistique s’est accentué au fil de la dernière décennie et parallèlement à l’essor du commerce électronique. Nos investissements dans le secteur sont passés de moins de 5 % en 2015 à 16 % de notre portefeuille global en 2020. Pourquoi le secteur logistique est-il devenu prioritaire dans notre stratégie d’investissement ?
Deux grandes tendances favorisent le secteur logistique
Le secteur logistique s’est montré particulièrement résilient face à la crise sanitaire COVID-19, malgré les perturbations économiques, porté par deux grandes tendances structurelles : l’urbanisation et la numérisation de l’économie.
L’urbanisation
En 2050, on estime que 70 % de la population mondiale vivra en milieu urbain, alors que cette proportion n’était que de 10 % au début du 20e siècle et de 33 % en 19501.
« L’infrastructure logistique de distribution en région et près de centres urbains à proximité des consommateurs, mise sur l’efficience et l’efficacité pour répondre aux habitudes de consommations en constante évolution. Nous devons continuer de bâtir notre présence du côté logistique et industriel léger pour répondre à cette demande qui représente un complément logique à notre portefeuille ».
— Mario D. Morroni
Vice-président exécutif, Industriel, Amérique du Nord
À titre d’exemple, en janvier 2019, nous avons conclu un partenariat avec Prologis pour investir dans les actifs logistiques et les projets de développement au Brésil. Le partenariat développera et exploitera des immeubles logistiques à São Paulo et Rio de Janeiro. Cet investissement de 890 M$ US s’inscrit dans la stratégie de positionnement du portefeuille vers le secteur logistique dans les grandes villes du monde bénéficiant de perspectives démographiques favorables.
La numérisation de l’économie
La numérisation de l’économie, déjà bien amorcée avant la pandémie, fut accélérée significativement au cours de l’année 2020. En effet, la crise a impulsé l’adoption d’outils numériques par une plus grande proportion de la population, notamment le commerce en ligne
En effet, selon emarketer, les ventes en ligne mondiales auraient augmenté de près de 28 % sur l’année 2020, malgré une baisse des ventes au détail de 3 %2.
Cette demande grandissante a eu des impacts considérables sur la chaîne logistique d’approvisionnement. Pour acheminer tous ces biens, le commerce en ligne nécessite jusqu’à trois fois plus d’espace logistique que le commerce de détail traditionnel3, créant ainsi une croissance de la demande d’espace d’entreposage, propre à l’immobilier de la logistique.
« Ce phénomène représente un potentiel énorme pour le secteur immobilier. La croissance rapide de l’adoption de l’achat en ligne et la pression qu’elle entraîne sur les infrastructures liées au commerce en ligne présentent des opportunités pour l’installation de grands centres d’entreposage et de distribution en périphérie de ces zones. ».
— Karim Habra
Vice-président exécutif et directeur général, Europe et Asie-Pacifique
Nous devons ainsi nous assurer d’intervenir sur l’ensemble de la chaîne de valeur distribution-consommation qui passe par les centres de distribution des marchés côtiers et hubs logistiques régionaux pour se rendre aux centres de distribution en périphérie et à l’intérieur des zones urbaines et finalement parcourir le « dernier kilomètre » jusqu’au consommateur. Compte tenu de l’apport grandissant du commerce en ligne dans la vente au détail, l’immobilier logistique demeurera un choix porteur de croissance dans les années à venir.
La logistique du dernier km, un créneau porteur
L’intérêt des entrepôts « dernier km », situé à l’intérieur et à proximité des grands centres urbains, est justifié par la combinaison de deux facteurs. D’une part, l’emplacement stratégique permet de garantir des délais plus compétitifs, devenus une norme dans l’industrie, et ainsi, répondre à la demande des consommateurs pour une livraison rapide. D’autre autre part, ces entrepôts permettent une optimisation des coûts de transport, qui représentent une proportion importante des coûts logistiques globaux pour les entreprises.
Cette classe d’actifs est attrayante, car une grande partie de sa valeur réside dans son emplacement permettant donc, une obsolescence moins prématurée et un meilleur potentiel d’augmentation des loyers; l’offre et la capacité de développement étant limitées dans ces zones.
Notre approche chez Ivanhoé Cambridge mise sur le développement de plateformes d’investissement et des standards ESG élevés
Afin de se démarquer dans un environnement hautement concurrentiel, nous misons sur une approche innovante axée sur les plateformes d’investissement ainsi que la mise en place de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) rigoureux guidant nos choix d’investissements.
Nous privilégions une approche visant à cibler des partenaires experts en logistique et de participer activement à la croissance de nos plateformes d’investissements. La complémentarité des expertises, la résilience du portefeuille ainsi que le potentiel de développement sont des éléments clés qui guident le choix des partenaires et nos décisions d’investissements en logistique.
À titre d’exemple récent, Ivanhoé Cambridge et GID ont annoncé la création de GID Industrial, une plateforme d’investissement de 2 G$ d’actifs bruts sous gestions englobant 173 édifices, qui ciblera des actifs logistiques dans des marchés en expansion partout aux États-Unis.
Les aspects ESG sont également au cœur de nos décisions d’investissements. Nous veillons à ce que nos investissements réunissent toutes les conditions pour créer un environnement de travail agréable, sain et sécuritaire tout en ayant un impact le plus neutre possible sur l’environnement.
L’annonce du développement du premier parc logistique net-zéro carbone au Royaume-Uni, en partenariat avec PLP, illustre notre volonté à réduire notre empreinte carbone et à augmenter notre impact favorable dans les communautés où nous sommes présents. Ce parc de 55 hectares situé dans le sud-est de l’Angleterre permettra à ses occupants de respecter une cible de zéro émission nette carbone.
En conclusion
Au cœur de grandes tendances économiques et d’un contexte unique, le secteur logistique émerge comme une opportunité d’investissement stratégique.
En tant qu’investisseur, avoir une compréhension fine des secteurs et des marchés, mais aussi des tendances structurelles qui vont impacter l’immobilier à court, moyen et long terme est fondamental. De plus, il est important de collaborer étroitement avec des partenaires qui partagent les mêmes objectifs et valeurs et qui apportent un savoir-faire unique ainsi qu’une expérience avérée des marchés clés. Cette approche est essentielle pour mener à bien une stratégie d’investissement génératrice de valeur.
